Bereits Mitte Februar hatte das zuständige Ministerium von Robert Habeck einen gut 90-seitigen Entwurf vorgelegt, der, wenn er Anfang März so und unverändert durch das Parlament Gesetzeskraft erlangen sollte, zu erheblichen Verwerfungen führen wird, zu einer Konzentration des Immobilieneigentums auf relativ wenige kapitalstarke Anleger.
Es geht um das ab 01.01.2024, also bereits in gut neun Monaten, geltende Verbot des Neueinbaus von durch Gas und Öl betriebenen Heizungskesseln. Mit mindestens 65% sollen dann stattdessen Heizungen mit nachhaltigen Antrieben funktionieren. Dies wird unweigerlich einen Effekt auslösen, wie man ihn vornehmlich durch das Gesellschaftsspiel Monopoly kennt.
Bei Grünen und SPD findet Habecks Papier Zustimmung, noch. Profiteure werden allerdings hauptsächlich und allein finanzstarke Investoren, Fonds und einige Handwerker sein. Der Gesetzentwurf lässt nur wenige Ausnahmen zu. In Anbetracht von rund 41 Millionen Wohnungen in Deutschland werden sowohl Mieter als auch Kleinvermieter erhebliche Wohlstandsverluste erleiden.
In Deutschland ist Immobilieneigentum bisher weitgehend dezentral organisiert. Die Mehrzahl der Mieter lebt hierzulande in Wohnungen, deren Vermieter weniger als drei Mehrfamilienhäuser als Eigentum besitzen. Oft ist das Motiv die eigene Altersvorsorge.
Wärmepumpe wird zum Tragen kommen
Tritt das Gesetz zum 01.01.2024 wirklich in Kraft, kommt vornehmlich die Wärmepumpe als Heizmodell zum Tragen. Pelletheizungen wurden bereits 2022 angezählt. Mit den höchsten Standards von Feinstaubreduktion wäre ein flächendeckender Einbau der Biomasseheizung schwer denkbar. Aus diesem Grund wird bereits eine Begrenzung der Technologie bis hin zu einem Verbot diskutiert.
Allein mit dem Einbau einer Pelletheizung könnte man die CO2-Emission einer Bestandsimmobilie um rund 80% senken. Ein Haus der Effizienzklasse G gemäß Energieverbrauchsausweis weist einen Energiewert von im Durchschnitt 225 kWh pro Quadratmeter pro Jahr aus: ein recht hoher Energieverbrauch – im Falle einer Gas- oder gar Ölheizung verbunden mit entsprechenden CO2-Emissionen.
Die Pelletheizung allein, also ohne Dämmung oder Fußbodenheizung, hätte den Wert der Zielgröße in den grünen Bereich befördert, mindert sie beim Wechsel von Gas die CO2-Emission um weit über 70%. Allerdings ist ihr Einbau begrenzt, da Holz als Rohmaterial nicht schnell genug nachwächst. Der Einbau einer Pelletheizung hätte allerdings weitere Aufwände erspart, auch wenn sie im Vergleich zu einer Gas-Brennwertheizung ungefähr das Dreifache kostet.
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Was bleibt, ist die Wärmepumpe, da eine Fernwärme- oder Wasserstoffinfrastruktur auf Jahre bis Jahrzehnte unterentwickelt ist. Die Wärmepumpe liefert allerdings geringe Vorlauftemperaturen, bis vor kurzem nur 50 Grad, auch wenn es inzwischen solche gibt, die 65 Grad Celsius liefern. Wärmepumpen sind bis heute ein Fall für die 20% der energieeffizientesten Häuser im Land. 80% können trotz Fortschritten in der Technologie so nicht beheizt werden.
Dennoch: Auch bei inzwischen gestiegenen Temperaturen im Vorlauf ist neben einer recht teuren und immer noch technisch anfälligen Technologie, die konventionelle Heizungsbauerbetriebe nicht warten können, oft noch eine Außendämmung und zusätzlich eine Fußbodenheizung vonnöten. Mit den in der Regel mittelgroßen Radiatoren im Raum, also den normalen Heizkörpern, kann eine Wärmepumpe nicht betrieben werden.
Allein wenn die Technologie der Heizungspumpe erhebliche Fortschritte macht, wird man auf den Einbau einer Fußbodenheizung mittelfristig vielleicht verzichten können. Bei einem Bestand von rund 41 Millionen Wohnungen im Land mit Fachkräftemangel besonders im Handwerk ist ein Bieterwettbewerb um Handwerker zu erwarten, egal ob bei Heizungsbauern oder Stuckateuren, die für die Dämmung werden sorgen müssen. Dem kann man nur entgehen, wenn man eine Kolonne von Handwerkern selbst beschäftigt.
Architektonische Monokultur
Die Mehrzahl des Immobilienbestandes ist vor 1990 gebaut worden, als es noch keine oder sehr geringe Energieeffizienzauflagen gegeben hat, fällt somit in die Kategorien E-H im Energieverbrauchsausweis.
Dämmung hat mehrere Nachteile: Sie selbst ermöglicht erst den Einbau von Wärmepumpen, bleibt allerdings so teuer wie hässlich, ist brennbar, teurer Sondermüll bei der Entsorgung nach in der Regel 30 Jahren, anfällig für Beschädigung, sorgt für Schimmelbildung im Raum und hat an den Nordwänden von Gebäuden nach spätestens fünf Jahren eine schäbige Graufärbung, weshalb man zunehmend dazu übergeht, Häuser in dunkelgrauer Farbe anzustreichen. Sonst muss das verputzte Styropor alle paar Jahre aufwändig und kostenintensiv gereinigt werden.
Die architektonische Vielfalt von Barock, Jugendstil, Art Deco, Historismus, Klassizismus oder gar Gotik und Romanik mit Stuck und Apsis wird klimaneutral nicht machbar sein. An ihre Stelle tritt im Bestand eine euphemistisch als Bauhaus verklärte architektonische Monokultur und Einfaltspinselei.
Markt wird durch Vermieterkartelle abgelöst
Wer wie der Autor dieser Zeilen in seiner Umgebung beobachten kann, wie aufwändig der Umbau einer Bestandsimmobilie in eine klimaneutrale mit Wärmepumpe ist, wird Zweifel an der flächendeckenden Machbarkeit haben. Gut ein Jahr steht solch eine Immobilie leer: Böden werden in ganzer Ebene herausgerissen, entsorgt, Fußbodenheizungen verlegt, mehrere Löcher zur Erdwärme rund 150 Meter in den Boden gerammt. Natürlich ist die Immobilie unterdessen nicht bewohnbar. PV-Anlagen kommen flankierend aufs Dach.
Ernst & Young haben errechnet, dass die klimaneutrale Ertüchtigung der Bestandsimmobilien in Deutschland rund 3 Billionen Euro kosten würde. Das entspricht dem Bruttoinlandsprodukt des Landes von knapp einem Jahr. Da der Kapitalstock nicht erweitert wird, denn wohnen kann man auch ohne Wärmepumpe, zahlt sozusagen jeder, der im Land arbeitet, allein knapp ein Jahr für eine Sach- und Dienstleistung, ohne dass sich sein Wohlstand mehrt, was bedeutet, dass es zu Wohlstandseinbußen kommen wird.
Beleuchtet man die Vermieterseite, wird die bisherige dezentrale Konkurrenzstruktur durch eine kapitalistische, konzentrierte Struktur mit weniger Vermietern gewandelt im Zuge des Transformationsprozesses. Der Markt wird durch Oligopole, Vermieterkartelle abgelöst.
Das wird der Effekt des Wärmepumpenzwangs sein. Finanzstarke Fonds und wohlhabende Investoren mit Kolonnen billiger Handwerker werden reihenweise alte Immobilien aufkaufen, den bisherigen Eigentümern aufgrund der Entwertung ihrer Immobilien, die dieser Gesetzentwurf mit sich bringt, wenig bieten.
Grüner Turbokapitalismus
Kurz gesagt werden industrielle Sanierungsstrukturen am Fließband Skaleneffekte nutzen: grüner Turbokapitalismus, wie man ihn aus dem Wilden Westen oder dem Russland der 1990er Jahre kennt. Wohnungen werden zwangsweise entwohnt, um sie dann zu möglichst günstigen Preisen mit billigen Materialien gerade so wärmepumpenkompatibel zu machen.
Da minimalinvasives Modernisieren zur Klimaneutralität zurzeit und auch mittelfristig undenkbar ist, werden die entwohnten Mieter Ausweichwohnungen benötigen. Diese Kompensationsstrukturen sind auch nur großen Vermietern möglich. Der Mietausfall, der dafür sorgen wird, dass ganze Mehrfamilienhäuser als rotierende Ausweichquartiere benötigt werden, wird entsprechend natürlich den Mieten zusätzlich aufgeschlagen.
Besonders in Zeiten steigender Zinsen sind die allumfänglichen Modernisierungen im Zeichen der deutschen Klimaneutralität für einfache Vermieter nicht stemmbar. Wohnen ist zu einer störanfälligen, kapitalintensiven Hightech-Komplikation geworden. Wärmepumpenwartung, Anbringung, Pflege und Entsorgung der Styropordämmung, Aufreißen aller Fußböden ...
Der Gesetzentwurf des Habeck-Ministeriums verschlimmert die Lage noch. Bereits in den 2010er-Jahren wurden in der Regel nur Neubauprojekte realisiert, die der urbanen Elite als Lofts verkauft wurden (Gentrifizierung). Das Kapital sucht sich seinen Weg. Es wird durch den rot-grünen Sündenfall eine Klima-Oligarchie erzwungen. Große Vermieter und Konzerne verdrängen kleine. Am Ende zahlt es der Mieter.
Neo-Feudalismus von Fridays for Future
Der Funktionsmechanismus dieser künftigen Klima-Oligarchie erinnert auch an den Neo-Feudalismus von Fridays for Future, einer Bewegung, die ihren Ausgangspunkt in Deutschland, in Hamburg-Blankenese und Flottbek, nahm, wo klassenbewusste Teenager mit dem entsprechendem Habitus des alten Geldes im Sinne der Weltrettung ein Klassismusprogramm der Verteuerung in Gang setzten, das jetzt an eine Eskalationsstufe kommt. Polemisch könnte man sagen, dass die Klimabewegten die Moralrendite und ihre Eltern die monetäre einfahren werden. Hier zeigt sich das feudalistische Element.
Wenn am 01.01.2024 wirklich der Gesetzentwurf Habecks unverändert in die Tat umgesetzt werden sollte, wird es der Ampel, da muss man kein Prophet sein, die Wahl 2025 verhageln. Stand 01.03.2023 hat das Dreierbündnis in den Sonntagsumfragen bereits jetzt keine Mehrheit. Neben der Arbeiterschicht wird auch die grüne Philosophieredakteurin mit Ehemann ohne Festanstellung in Pankow nämlich nicht mehr lange in der Wohnung mit hohen Wänden, Stuck und Parkettboden leben können.
Das Parkett wird einer Fußbodenheizung weichen müssen, Wände und Decken mit Styropor behandelt bzw. abgehängt. Als Ausweichquartier winkt eine Wohnung in der Gropiusstadt. Die Rückkehr nach Pankow wird infolge der Modernisierung unbezahlbar. Auch die Klientel der Freien Liberalen wird es nicht danken: die kleinen Vermieter, die mit den großen nicht mehr mithalten, sondern an sie zu niedrigen Preisen ihr Wohneigentum verkaufen werden müssen.
In der ökonomischen Fallanalyse bleiben somit in den Zweit- und Drittrundeneffekten fast nur Verlierer, während in China nicht nur Säcke Reis umfallen, sondern auch Kohlekraftwerke entstehen. Was nützt das dem Klima?