Konzernsitz der Evergrande-Immobiliengruppe in Shenzhen / picture alliance

Chinas Immobilienkrise - Risse im Fundament

In China droht das Platzen der Immobilienblase – und damit eine massive Wirtschaftskrise, die soziale Unruhen im Land auslösen könnte. Der dramatische Fall von Evergrande dürfte erst der Anfang gewesen sein. Das größere Problem für die chinesische Regierung besteht denn auch darin, dass die Schuldenkrise keineswegs auf diesen einen Immobilienkonzern beschränkt ist.

Autoreninfo

Viktoria Laura Herczegh, die fließend Mandarin, Spanisch, Französisch und Englisch spricht, ist Analystin bei Geopolitical Futures und Doktorandin für Internationale Beziehungen und Politikwissenschaft der Corvinus-Universität in Budapest.

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Der chinesische Immobiliensektor ist einer der wichtigsten Aktivposten der chinesischen Wirtschaft. Immobilien haben wesentlich zu Chinas Übergang zu einer sozialistischen Marktwirtschaft und zu seinem starken Wirtschaftswachstum in den zurückliegenden Jahrzehnten beigetragen. Jetzt droht jedoch das, was die chinesische Wirtschaft einst vorantrieb, diese zu bremsen. Strukturelle wirtschaftliche Probleme zeichnen sich ab, und der Immobiliensektor gehört zu den ersten Sektoren, die Anzeichen von Schwierigkeiten zeigen. Angesichts der Bedeutung des Immobiliensektors für das chinesische Wachstumsmodell würde ein Scheitern bei der Bewältigung dieser Probleme wahrscheinlich zu einem Absturz führen, der die chinesische Wirtschaft in den Ruin treiben und das globale Wirtschaftssystem in Mitleidenschaft ziehen würde.

Auf dem Papier gibt es mehrere Lösungen für die Krise, aber sie stehen im Widerspruch zu einer anderen Priorität Pekings: der Verringerung der wirtschaftlichen Ungleichheit. Die Initiative zur Bekämpfung der Ungleichheit, bekannt als „gemeinsamer Wohlstand“, ist seit vorigem Jahr ein wichtiger Schwerpunkt der Partei und im aktuellen Fünfjahresplan der Kommunistischen Partei Chinas verankert. China wird sich entscheiden müssen, ob es seine Immobilienkrise lösen oder den Kurs auf gemeinsamen Wohlstand beibehalten will. Obwohl es beides versuchen wird, dürfte Peking letztendlich dem allgemeinen Wohlstand den Vorrang geben und die Lösung des Immobilienproblems auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.

Chinas – nach westlichen Maßstäben fragwürdiges – Wachstumskonzept ergibt sich aus der ständigen Notwendigkeit, eine Wirtschaft aufrechtzuerhalten, die sowohl eine große Bevölkerung ernähren kann als auch verhindert, dass sich die Wohlstandskluft zwischen den reichen Küstenstädten und dem weiten Landesinneren noch mehr vergrößert. Die rasche Urbanisierung des Landes, der sich entwickelnde Finanzsektor und, was ebenso wichtig ist, der Appetit in- und ausländischer Investoren haben in China einen Immobilienboom ausgelöst, der in den 1990er-Jahren begann und seither anhält.

Geringe Kontrolle über die Märkte

Die Abhängigkeit von Immobilien für ein starkes und stetiges Wachstum hatte jedoch ihren Preis: eine geringere Kontrolle Pekings über die Marktkräfte. Ab Anfang der 2000er-Jahre begann der Immobilienmarkt rasch zu expandieren, da Investoren und Bauunternehmer davon ausgingen, dass die Regierung aufgrund seiner Bedeutung notfalls für ihn einspringen würde. China war auf die Expansion des Sektors angewiesen, um das hohe Wirtschaftswachstum und das Nettoeinkommen der Haushalte aufrechtzuerhalten, sodass jeder Marktabschwung nur von kurzer Dauer sein durfte. Diese optimistische Annahme hielt jedoch nur eine Zeit lang. Schon bald versuchte Peking, die Spekulationswut und die rapide steigenden Preise einzudämmen – Probleme, die das außergewöhnliche Wirtschaftswachstum Chinas zu untergraben drohten.

Aus Angst vor einem Platzen der Immobilienblase erließ die People’s Bank of China die Politik der „drei roten Linien“: ein ehrgeiziges Reformpaket, das die finanzielle Stabilität des Sektors verbessern sollte, indem es die Verschuldung der Bauträger reduzierte, die Schuldendeckung verbesserte und die Liquidität erhöhte. Im Jahr 2020, dem ersten Jahr der Reformen, konnten die meisten Unternehmen eine Verbesserung ihres Verhältnisses zwischen Aktiva und Passiva sowie ihrer Verschuldung verzeichnen.

Wie bei neuen Maßnahmen zu erwarten, gab es jedoch auch einige Nebeneffekte. So nutzten einige Unternehmen verstärkt Minderheitsbeteiligungen und Joint Ventures, wodurch sie die Verschuldung über eine Tochtergesellschaft erhöhen und den Eigenkapitalwert in ihren Bilanzen saldieren konnten. Dadurch wurde die Transparenz der Jahresabschlüsse verringert, nicht aber die Verschuldung. Da die Unternehmen nur begrenzt Fremdkapital aufnehmen konnten, sanken auch ihre frei verfügbaren Barmittel und ihre Liquiditätsquellen insgesamt, was die Fähigkeit eines Unternehmens, kurzfristige Krisen zu überstehen, schwächen konnte.

Der Hauptgrund dafür, dass die Politik der drei roten Linien nicht wie erhofft funktioniert hat, ist, dass sie zu wenig umfasste und zu spät kam. Da China stets darauf bedacht war, die Wachstumsraten der vergangenen Jahre aufrechtzuerhalten, riskierte das Land, Reformen erst dann einzuleiten, wenn es kritisch erschien. Zum Leidwesen Pekings waren es die drei roten Linien, die die derzeitige Krise auf dem Immobilienmarkt auslösten.

Evergrande zahlungsunfähig

Sie geriet im Dezember 2021 in die Schlagzeilen: Die China Evergrande Group, einer der größten Immobilienentwickler des Landes, wurde formell für zahlungsunfähig erklärt. Trotz der anfänglichen Zusicherungen der Regierung, dass Evergrande isoliert und korrigierbar sei, zeigten sich bald weitere Risse im Fundament. Anfang März 2022 wurde der Handel mit Aktien von Evergrande und zwei seiner Einheiten an der Hongkonger Börse abrupt eingestellt. Das Unternehmen teilte mit, dass es seine Jahresergebnisse aufgrund einer umfassenden Umstrukturierung nicht vor Ablauf der Frist Ende März veröffentlichen würde. Die Ergebnisse wurden noch immer nicht veröffentlicht, und obwohl Evergrande erklärt hat, die Umstrukturierung verlaufe planmäßig, hat dies natürlich weitere Fragen und Bedenken hinsichtlich des wahren Umfangs der Schulden des Unternehmens aufgeworfen.

Das größere Problem für die chinesische Regierung ist, dass die Schuldenkrise keineswegs auf Evergrande beschränkt ist. Seit Ende November 2021 haben mehrere andere Immobilienentwickler Anzeichen von Schwierigkeiten gezeigt oder sind, wie Evergrande, sogar in Verzug geraten. Internationale Wirtschaftsprüfer nehmen von Chinas hoch verschuldeten Bauträgern Abstand, da die Unsicherheit über das Ausmaß der Krise wächst. Die Furcht vor versteckten Schulden hat die Anleihen einiger Bauträger auf Talfahrt geschickt, selbst jene, die zuvor als sicher galten.

Dies bedeutete einen schweren Verlust für China: Im vergangenen Jahr erreichten die Zahlungsausfälle bei Offshore-Anleihen chinesischer Schuldner einen Jahresrekord, wobei der Immobiliensektor etwa ein Drittel der ausbleibenden Zahlungen ausmachte. Jedes Ereignis, das sich jetzt im chinesischen Immobiliensektor abspielt, verschärft die Krise und macht ihre Lösung immer schwieriger.

Trotz der schrillenden Alarmglocken im Immobiliensektor hat die chinesische Regierung bisher den Schwerpunkt auf Stabilität und kurzfristiges Wachstum gelegt und keine weitergehenden Reformen im Immobiliensektor durchgeführt. Der Hauptgrund dafür ist, dass die kurzfristige Lösung der Immobilienprobleme das große Risiko einer Destabilisierung der Wirtschaft birgt, die die Autorität der Kommunistischen Partei gefährden könnte. Theoretisch würde eine Reform der Grundsteuer die Marktverzerrung korrigieren, indem sie Anreize für Immobilienspekulationen schafft und die Einnahmen der lokalen Regierungen erhöht.

Auf dem Nationalen Volkskongress am 5. März wurde in der Tat ein umfassender Plan für die Grundsteuer als eines der Hauptziele des gemeinsamen Wohlstandsprogramms vorgestellt, das mit dem Slogan „Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation“ gekrönt wurde. Die Parteielite kritisierte den Plan jedoch mit dem Argument, dass die Steuer viele Parteimitglieder, die mehr als eine Immobilie besitzen, unverhältnismäßig stark belasten und die soziale Stabilität beeinträchtigen würde.
Die Immobilienmarktreformen des chinesischen Präsidenten Xi Jinping entsprachen auch nicht den Interessen hochrangiger lokaler Beamter, deren Prioritäten darin bestehen, das Wirtschaftswachstum anzukurbeln, den Staatshaushalt zu sichern sowie soziales Chaos in ihren Regionen zu verhindern.

Schwerwiegende Folgen für die Weltwirtschaft

Obwohl Finanzminister Liu Kun zu Beginn des Jahres die Umsetzung und Vertiefung des Reformpakets forderte, gab das chinesische Finanzministerium kürzlich bekannt, dass die versuchsweise durchgeführten Grundsteuerreformen, die derzeit in zehn Städten in Kraft sind, nicht auf weitere Städte ausgedehnt werden. Die Aufrechterhaltung eines hohen Beschäftigungsniveaus und der sozialen Stabilität sowie die Begrenzung des Schadens für treue Investoren sind für Peking zu wichtig, um ein Risiko einzugehen.

Das Baugewerbe macht etwa 16 Prozent der städtischen Beschäftigung in China aus. Ein Zusammenbruch der Branche würde dazu führen, dass etwa 5,5 Prozent der chinesischen Bevölkerung ihre Arbeit verlören. Schon jetzt ist wegen eines plötzlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit – von 4,9 Prozent im Oktober auf 5,5 Prozent im Februar – so gut wie sicher, dass die soziale Stabilität ernsthaft Schaden nehmen wird. Dies wird auch nicht dazu beitragen, das Wohlstandsgefälle zu verringern. Außerdem fließen 30 Prozent der chinesischen Bankkredite in den Wohnungsbau, und mindestens 60 Prozent der Bankkredite sind durch Immobilien als Sicherheiten unterlegt. Wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht, wird China daher eine ausgewachsene Finanzkrise erleben, die die Stabilität des Systems untergraben und schwerwiegende Folgen für die Weltwirtschaft haben könnte.

China hat immer noch Möglichkeiten, das Problem zu regulieren, selbst in seinem derzeitigen Zustand. Einige positive Veränderungen sind bereits im Gange: Die chinesischen Banken sind endlich bereit, die Politik der drei roten Linien aufzuweichen, um den zahlreichen Immobiliengesellschaften, die in Schwierigkeiten oder bereits in Verzug geraten sind, eine sichere Landung zu ermöglichen. Außerdem fördert die Regierung Fusionen und Übernahmen im Immobilienentwicklungssektor, wobei größere, in der Regel staatliche Bauträger finanziell schwächere Unternehmen übernehmen dürften, die ihre Verbindungen zu lokalen Regierungen ausgenutzt haben, um sich zu verschulden. Doch statt einiger kleinerer Maßnahmen hier und da wird das Ausmaß des Problems wahrscheinlich eine gut getimte, gut koordinierte Kette von Schockreformen erfordern – was derzeit nicht in Sicht ist.

Trotz vieler Warnsignale, die auf eine umfassende Wirtschaftskrise hindeuten, hält China an seiner Initiative für gemeinsamen Wohlstand fest und führt nur Maßnahmen durch, die mit den Wachstumszielen des aktuellen Fünfjahresplans übereinstimmen. Diese Ziele sollen dazu beitragen, die innere Ordnung und politische Stabilität aufrechtzuerhalten. Nach dem aktuellen Plan und dem Projekt „China Vision 2035“ hofft China, bis 2035 eine „mäßig entwickelte Wirtschaft“ zu werden – definiert als Anstieg des Bruttoinlandsprodukts pro Kopf auf 30.000 US-Dollar. Selbst wenn harte Reformen die Wachstumsraten für einige Jahre deutlich senken würden, wäre dies immer noch ein vernünftiges Ziel, während es Jahrzehnte dauern könnte, bis sich das Land von einer totalen Wirtschaftskrise erholt.

Für China wird es wahrscheinlich keinen besseren Zeitpunkt als jetzt geben, um seine Prioritäten zu überdenken.

In Kooperation mit

GPF

Manfred Bühring | Fr., 8. April 2022 - 09:08

Für europäische Wirtschaftswissenschaftler ist das chinesische Gesellschaftssystem schwer zu interpretieren, auch, weil es große Mentalitäts- und Kulturunterschiede gibt. Aber eines dürfte gewiss sein: wenn der „chinesische Riese“ hustet, bekommen wir in Europa einen Schnupfen, wenn nicht gar eine Lungenentzündung.

Karl-Heinz Weiß | Fr., 8. April 2022 - 09:12

Auch Deutschland dürfte daran interessiert sein, wie China das Problem angeht. Seit Jahren sind dank der EZB-Politik bei Immobilien Preissteigerungen von jährlich 10% zu verzeichnen. Ausgang dieser vor allem für junge Familien unverantwortlichen Geldpolitik : ungewiss-wie in China.

Gerhard Lenz | Fr., 8. April 2022 - 09:12

in China? Werden da nicht "westliche Reaktionsmuster" auf Chinesen übertragen, die mental ganz anders funktionieren?

Geht man davon aus, dass, wie in Russland, nur eine aufgeklärte, gebildete Minderheit Demokratie wünscht, sind großflächige Unruhen doch eher unwahrscheinlich. Davon abgesehen würde die chinesische Führung sicher sofort handeln - siehe Hongkong - und mit brachialer Gewalt öffentlich geäußerte Kritik im Keim ersticken.

Wenn es sie überhaupt gäbe. Man darf nicht vergessen: Trotz enormer sozialer Ungleichheit hat das Land ökonomisch einen Riesenschritt gemacht. China war vor wenigen Jahrzehnten noch ein armes Bauernland. Heute kaufen sich wohlhabende Chinesen in die teuersten Lagen Europas oder der USA ein. Und sicher hat auch die Masse durchaus an der Entwicklung partizipiert.

Aber das heisst noch lange nicht, dass Chinesen für diesen Wohlstand auch auf die Straße gehen. Dicke Autos ziehen eben kein demokratisches Bewußtsein nach sich.

Christoph Kuhlmann | Fr., 8. April 2022 - 10:03

erliegt schnell der Versuchung Problemen die in einzelnen Sektoren auftauchen mit staatlichen Eingriffen zu begegnen. Gerade im Falle von Subventionen, denn darum handelt es sich bei der Kreditvergabe an Unternehmen, die nicht mehr kreditwürdig sind, verlagert sich das Problem damit auf die nächst höhere Stufe, der Politik und damit letztendlich auf den Staatshaushalt. In Diktaturen muss man von einer Hierarchie der Funktionssysteme ausgehen. In Demokratien ist das nicht so einfach. Wir werden also voraussichtlich keinen Zusammenbruch ganzer Wirtschaftssektoren erleben. Das Spiel setzt sich so lange fort, bis der Führung die Optionen ausgehen, die der Bausektor in China zurzeit stark limitiert. Ich persönlich rechne deshalb nicht mit einem Zusammenbruch des Bausektors. Jedenfalls nicht bevor die Regierung handlungsunfähig ist. Wenn überhaupt bricht irgendwann das gesamte System zusammen. Ich traue einem intelligentem Politbüro da deutlich mehr zu als einzelnen Diktatoren.

Ronald Lehmann | Fr., 8. April 2022 - 10:22

Und hier sehen wir ein der letzten Level des Blackswirl, auch als Kommunismus oder Monopolkapitalismus bekannt.

Haupt-Eigenschaft
Die GIER nach größer, höher, mehr, weiter
Ohne eine innere Zufriedenheit & ohne einer Art göttlicher Beseeltheit (bitte nicht verwechseln mit sich gottähnlich fühlen) oder wegen mir auch Naturverbundenheit, obwohl diese nur ein Teilstück ist.

Und diese weltweite komplexartiges Netzwerk der Zentralisation/ Globalisierung hat International wie auch in CHN ein Hauptproblem:
Sobald ein Domino-Stein ins wanken gerät, fallen viele weitere auch. Übrigens ist aus diesem Grunde die Wahrscheinlichkeit eines Blackout in EU gegeben. Die Möglichkeit von Crashs bei immer mehr Schaltfunktionen/ Störkomponenten erhöht sich automatisch, unabhängig von der Flagge.

Hinzu kommt, bei über 300 Billionen Weltverschuldung kann der kleinste Auslöser eine nicht zu stoppende Lawine auslösen.

Aber die Eliten sind ja schlauer wie unsere Vorfahren bzw. alles wiederholt sich weltweit.

Ingo Frank | Fr., 8. April 2022 - 15:38

Zuerst einmal auf D. bezogen, sind 1. die Ansprüche auf Wohnraum (WR) in punkto Größe, Ausstattung, Lage eine andere, wie eben der Wohnungsmarkt her gibt. 2. solange durch staatliche Eingriffe/ Reglementierungen + Beschneidung der Rechte d. Eigentümer die Rendite gegen 0 läuft, ist eben Wohnraum ein seltenes Gut und damit teuer.
Und, schon mehrfach erklärte ich, dass mit einer Verstaatlichung v. WR nichts aber auch gar nichts gewonnen wird. Ich habe es erlebt, dass Eigentümer ihre Mehrfamilienhäuser der Kommune schenkten, weil aus der Miete von 40 Mark/ Wohnung eben kein Renovierung möglich war. Und das ist heute ähnlich. Ich bin für energetische Sanierung aber die muß a) bezahlbar und b) fehlt noch das komplette
Knowledge- how z.b. für Altbau EFH
Die Fassaden mit Sondermüll zuzupflastern (Styropor) ist keine Lösung. I.ü. habe ich mal über Blockkraftwerke im EFH Bestand nachgelesen = ungeeignet.
Da sind statt Forderungen und Preiserhöhungen einige Jahre Forschung v. Nöten.

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