- Wer wird hier eigentlich enteignet?
Der Berliner Wahlkampf ist geprägt von absurden Forderungen nach Enteignungen und Mietendeckeln. Dabei lässt bereits die glaubwürdige Androhung solcher Mittel die Mietpreise steigen. Die Leidtragenden sind gerade nicht die großen Wohnungskonzerne.
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Carsten Korfmacher leitet das Ressort Kapital bei Cicero.
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Aufgrund der Vehemenz, mit der öffentlich der zu erwartende Rechtsruck bei den Landtagswahlen in Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern diskutiert wird, geht fast unter, dass bei den im September in Berlin stattfindenden Abgeordnetenhauswahlen ein bemerkenswerter Linksruck zu erwarten ist. Nach jüngsten Umfragen kommen Linke, Grüne und SPD auf rund 50 Prozent der Stimmen. Rot-rot-grün ist also längst keine theoretische Spielerei und linke Fantasie mehr, sondern eine erschreckend reale Möglichkeit. Und wenn die Linke in der Bundeshauptstadt wie in den Umfragen auch bei der Wahl stärkste Kraft wird, dann würde ihre Spitzenkandidatin Elif Eralp, eine bekennende Sozialistin, wohl mit gutem Recht Anspruch auf das Rote Rathaus erheben.
Ob es so kommt, bleibt erst einmal offen. SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach jedenfalls hat eine Koalition mit der Linkspartei ausgeschlossen, für den Fall, dass diese die Enteignung von Wohnungskonzernen zur festen Bedingung für eine Regierungsbildung macht. Ob diese Aussage ein paar Tage nach der Wahl noch Bestand hat, weiß niemand. Wahltage scheinen etwas Transformatorisches an sich zu haben und können beispielsweise beinharte Schuldengegner dazu bringen, die größte Schuldenorgie in der Geschichte der Bundesrepublik zu feiern. Das Wort „ausgeschlossen“, so scheint es, ist heutzutage vor einer Wahl nicht mehr als eine Absichtserklärung ohne bindende Wirkung.
SPD will Mietregister einführen
Die Enteignung von Wohnungskonzernen ist derzeit also das größte Hindernis für eine rot-rot-grüne Regierung. Die SPD stört sich daran. Warum? Weil sie, anders als die Berliner Linken und Grünen, anscheinend verstanden hat, dass sich das Wohnraumproblem in der Hauptstadt ohne marktwirtschaftliche Mechanismen nicht lösen lässt. So wollen die Sozialdemokraten auch privates Kapital mobilisieren, um gemeinsam mit Genossenschaften und landeseigenen Wohnungsbetrieben rund 100.000 neue Wohnungen zu bauen. Natürlich macht sie das nicht zu lupenreinen Marktwirtschaftlern. Die Berliner SPD fordert darüber hinaus einen „rechtssicheren“ Mietendeckel, will eine Mietenaufsicht einführen und ein Register erstellen, das alle wichtigen Daten aus den Mietverträgen für sämtliche Berliner Wohnungen katalogisiert, angeblich, um „Mietenwucher“ leichter zu identifizieren.
Die Linken wiederum sind in puncto Mietenregulierung eh von einem anderen Stern. Die Partei fordert einen bundesweiten Mietendeckel, verspricht einen Mietenstopp für landeseigene Wohnungen und will private Immobilienkonzerne enteignen und in genossenschaftliche Strukturen überführen. Die Berliner Grünen stehen dem in nichts nach, die planwirtschaftlichen Forderungen unterscheiden sich gegenüber denen der Linken nur in Detailfragen.
Sozialisten machen Sozialistensachen
Nun könnte man auf diese Fantasien recht gelassen reagieren: „So what, Sozialisten machen halt Sozialistensachen“, könnte man entgegnen. „Man wirft der Katze ja auch nicht das Mausen vor. Solange Linke, Grüne und SPD in Berlin keine Regierung stellen, wird alles schon nicht so schlimm.“ Doch diese Reaktion unterschätzt den gewaltigen Schaden, den diese drei Parteien durch ihren Wahlkampf anrichten. Der Grund: Bereits die glaubwürdige Androhung von Enteignungen oder anderen regulatorischen Eingriffen genügt, um den Wohnungsmarkt negativ zu beeinflussen.
Zu diesem Schluss kommt eine Studie, die am vergangenen Freitag vom Münchner Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung veröffentlicht wurde. Die Ifo-Forscher untersuchten die Frage, was in einer Stadt wie Berlin geschieht, in der eine harte Mietenregulierung abgeschafft wird, Investoren aber gleichzeitig damit rechnen müssen, dass bereits die nächste droht. In der Bundeshauptstadt ist nämlich genau das geschehen. Im Jahr 2020 trat der städtische Mietendeckel in Kraft, der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde. Danach hätte sich der Berliner Wohnungsmarkt eigentlich wieder normalisieren können. Doch es folgten ein Volksentscheid zur Vergesellschaftung von großen Wohnungskonzernen und eine nicht enden wollende Debatte über Enteignungen, Mietenregulierungen und andere Eingriffe.
Mietendeckel lässt Mieten explodieren
Die Konsequenz: Laut Ifo-Studie liegen die Angebotsmieten seit 2023 „um 10 bis 15 Prozent über dem Niveau, das ohne Mietendeckel und Enteignungsdebatte zu erwarten wäre“. Während die Mieten anziehen, schwächeln die Kaufpreise, die ihrerseits „etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Wert“ liegen, „den die Entwicklung anderer Großstädte erwarten lässt“. Darüber hinaus hätten „der Mietendeckel sowie die anhaltende Enteignungsdebatte“ dafür gesorgt, so Studienautor Mathias Dolls, „dass Investoren und Wohnungsunternehmen in Berlin deutlich weniger neu gebaut und saniert haben“.
Insbesondere das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen muss verstanden werden. Nach der Aufhebung des Mietendeckels bestand für Vermieter wieder die Möglichkeit, die Mietpreise anzuheben. Das taten sie auch, und zwar kräftig, sodass die Mieten in Berlin höher stiegen als in anderen Städten. In dieser Konstellation müssten eigentlich auch die Kaufpreise mitsteigen. Dass sie es nicht im entsprechenden Maße taten, ist nur mit dem zukünftigen Regulierungsrisiko in Berlin zu erklären, so die Ifo-Forscher.
Katastrophe für Wohnungssuchende
Schließlich bewerten Investoren den Wert eines Vermögensgegenstandes nach den möglichen Erträgen, die er ihnen zukünftig einbringt. Steht die Beschneidung dieser Rendite im Raum, sei es durch laute politische Forderungen, Volksentscheide, Enteignungsdebatten oder Regulierungsankündigungen, sinkt der Wert des Vermögensgegenstandes, den Investoren ihm zugestehen.
Für Menschen, die in Berlin zur Miete wohnen, insbesondere wenn sie auf Wohnungssuche sind, ist das eine Katastrophe. Als der Mietendeckel eingeführt wurde, sank die Zahl der angebotenen Wohnungen in Berlin auf Plattformen wie Immowelt um bis zu 60 Prozent. Das Angebot ist damals so stark zurückgegangen, dass es in Berlin jahrelang ohne persönliche Kontakte kaum möglich war, eine Wohnung zu finden. Das hat keineswegs etwas mit „Renditegeilheit“ oder „Mietenwahnsinn“ zu tun, Begriffe, die linke Fantasten gerne verwenden. Die Verknappung des Angebots in Berlin war direkte Folge ihres ach-so-geliebten Mietendeckels.
Sozialistische Spirale des Schreckens
Und so entsteht die sozialistische Spirale des Schreckens, die linke Politik immer mit sich bringt: Erst wird der Markt kaputtgemacht, dann wird über Marktversagen geklagt, dann wird daraus die Notwendigkeit von noch härteren Marktbeschneidungen abgeleitet. Die Nutznießer dieser Politik sind unter anderem die salonrevolutionären Revoluzzer auf Grillterrassen - und natürlich alle anderen, die bereits eine Wohnung haben. Die Rechnung zahlen jene, die morgen und übermorgen eine Wohnung brauchen. Die Kunststudentin aus Rostock, die IT-Fachkraft aus Indien, das Berliner Paar, das sein erstes Kind erwartet und mehr Platz als in der derzeitigen 40-Quadratmeter-Zweizimmerwohnung benötigt. Oder die Rentnerin, deren Mann vor Kurzem verstarb und die ihre 90-Quadratmeter-Wohnung gerne in eine kleinere umtauschen würde.
Gerade die letzten beiden Fälle zeigen, wie absurd die Konsequenzen der hirnrissigen Mietpreisregulierung in Berlin sind. Bundesweit lagen Neuvertragsmieten nach Ifo-Angaben zuletzt rund 30 Prozent über Bestandsmieten, in attraktiven Großstädten fast 50 Prozent. Das bedeutet, dass die Rentnerin, die seit Jahren eine günstige Bestandsmiete zahlt, wahrscheinlich schnell feststellt, dass sie die 40 Quadratmeter bei einem Umzug mehr kosten als die 90 Quadratmeter, die sie heute bewohnt. Also bleibt sie in der großen Wohnung, die nun nicht für das Pärchen mit dem ersten Kind frei wird. Und deren Wohnung wird nicht frei, weil auch sie sich den Sprung in den Neubezug nicht leisten können oder wollen. Märkte erstarren, wenn Preise politisch reguliert werden. Und enteignet werden durch Regulierung vor allem die, die dringend eine Wohnung benötigen.
Fakten interessieren nicht
Die Lösung des Mietenproblems in Berlin und anderen deutschen Großstädten ist offensichtlich: Regulierung auf ein Minimum reduzieren, die bürokratischen Anforderungen für den Neubau senken und den Markt für privates Kapital attraktiv machen. Steuerliche Anreize könnten dabei den sozialen Wohnungsbau stärken. Das Wohnraumproblem wäre innerhalb weniger Jahre gelöst. Doch realistisch betrachtet wird es dazu nicht kommen. Warum? Weil in dieser aufgeheizten Debatte Fakten nur selten die Menschen erreichen, die sie nicht ohnehin schon glauben.
Auch das hat das Ifo-Institut untersucht, in einer vorangegangenen Studie aus dem vergangenen Jahr. In einem Experiment mit rund 18.000 Teilnehmern konfrontierten die Forscher Befürworter und Gegner von Mietpreiskontrollen mit Informationen über deren Vorteile und Nachteile, insbesondere mit den wissenschaftlich hinreichend belegten Thesen, dass der Berliner Mietendeckel den Wohnraum verknappt und Bestandsmieter gegenüber Wohnungssuchenden bevorzugt hat. Das Ergebnis: Wer bereits eine feste Meinung zu dem Thema hatte, bewertete die dieser Meinung widersprechenden Fakten häufiger als unglaubwürdig. In der Konsequenz verfestigten sich falsche Vorstellungen davon, wie sich Mietpreise bilden oder wie sich Regulierung auf den Markt auswirkt. „Informationen werden nur dann akzeptiert, wenn sie nicht zu stark mit bestehenden Überzeugungen der Menschen kollidieren“, schrieb Studienautor Mathias Dolls damals.
