Berliner Mietendeckel - Die soziale Zeitbombe entschärfen

Der Berliner Senat hat den Mietendeckel beschlossen. Bei aller berechtigter Kritik, die auf fünf Jahre angelegte Maßnahme ist unterm Strich eine Chance. Wenn sie denn genutzt wird, um endlich mehr Wohnraum zu schaffen

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Der Mietendeckel kommt, aber er sollte genutzt werden / picture alliance

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Rainer Balcerowiak ist Journalist und Autor und wohnt in Berlin. Im Februar 2017 erschien von ihm „Die Heuchelei von der Reform: Wie die Politik Meinungen macht, desinformiert und falsche Hoffnungen weckt (edition berolina). Er betreibt den Blog „Genuss ist Notwehr“.

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Es war eine schwere Geburt, aber nach einem mehrtägigen Verhandlungsmarathon hat sich die rot-rot-grüne  Regierungskoalition in Berlin auf die Ausgestaltung des bereits im Sommer angekündigten Mietendeckels verständigt. Am Dienstag hat der Senat ein entsprechendes Artikelgesetz verabschiedet, das anschließend durch die Mühlen der verwaltungsinternen und parlamentarischen Beratungen gedreht wird und laut derzeitigem Zeitplan im März 2020 in Kraft treten könnte. Allerdings rückwirkend zum 18. Juni 2019, dem Tag des ersten Eckpunktebeschlusses des Senats.

Die Einigung ist ein klassischer Kompromiss, bei dem alle Beteiligten Federn lassen mussten. Ein im August vom Berliner Tagesspiegel veröffentlichter Entwurf aus dem Haus der linken Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher sah noch das Einfrieren aller Mieten auf dem Stand des Mietspiegels von 2011 vor und zwar ohne Berücksichtigung der Lage und der Ausstattung. Ferner sollten Mieten oberhalb der in einer nach Baualtersklassen differenzierten Tabelle festgelegten Höchstwerte auf den Tabellenwert abgesenkt werden. Dagegen war vor allem die SPD Sturm gelaufen, die Mietsenkungen bei Bestandsverträgen kategorisch ablehnte und allenfalls bei individueller finanzieller Notlage ermöglichen wollte. Die Grünen pochten wiederum auf moderate Mieterhöhungsmöglichkeiten für „gemeinwohlorientierte Träger“.

Zuschläge für bevorzugte Wohnlagen

In dem am Freitag vereinbarten Entwurf wurde diesen unterschiedlichen Positionen Rechnung getragen. Im Mittelpunkt steht ein auf fünf Jahre befristeter Mietenstopp für alle nicht preisgebundenen Wohnungen. Ausgenommen sind vor allem Neubauten ab 2014 und preisgebundene Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus. Ab 2022 kann allerdings ein jährlicher Aufschlag anhand des Preis/Lohnindexes erhoben werden.

Die Bemessungsgrundlage für zulässige Mieten ist eine nach Baualtersklassen differenzierte Tabelle, die auf Mittelwerten des Mietspiegels von 2013 (statt 2011)  basiert, plus 13,4 Prozent Inflationsausgleich. Für einfache und mittlere Wohnlagen gibt es Abschläge, für bevorzugte Wohnlagen Zuschläge. In welcher Art und Höhe bestimmte Ausstattungsmerkmale der Wohnungen zuschlagsfähig sind, ist aus den bisher vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich.

„Ein schwarzer Tag für den Wohnungsmarkt“

Für Neuvermietungen sollen die Tabellenwerte als verbindliche Obergrenze gelten. Ab Ende 2020 sollen auch Bestandsmieten, die mehr als 20 Prozent über den Tabellenwerten liegen, abgesenkt werden können. Der Senat begründet diese Verschiebung damit, dass erst genügend Personal für die Bearbeitung entsprechender Anträge rekrutiert werden muss. Umlagen für energetische Modernisierungen und behindertengerechten Umbau können bis zu einem Euro pro Quadratmeter genehmigungsfrei aufgeschlagen werden. Weitere Modernisierungen sind genehmigungspflichtig und dürfen maximal mit einem weiteren Euro zu Buche schlagen.

Die Oppositionsparteien CDU, FDP und AfD sowie Wirtschaftsverbände lassen auch an diesem, entschärften Mietendeckel kein gutes Haar. CDU-Landeschef Kai Wegner sprach von einem „schwarzen Tag für den Berliner Wohnungsmarkt“, der Immobilienverband Deutschlands (IVD) warnte vor einer „Rückkehr zur sozialistischen Wohnungspolitik". Den Vogel schoss allerdings Kai Warnecke ,Verbandspräsident von „Haus und Grund“, ab. In der rbb-Abendschau wertete er den Deckel am Sonntag als „Verstoß gegen die europäische Menschenrechtskonvention, da er Vermieter enteignet“.

Renditeerwartungen ausgebremst

Dass es sich bei dem Mietendeckel um einen für bundesdeutsche Verhältnisse schwerwiegenden Eingriff in Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit handelt, ist unbestritten. Und ob der Mietendeckel angesichts des großen Wohnungsmangels tatsächlich die angestrebte Beruhigung auf dem Berliner Immobilienmarkt erreichen kann, ist zumindest fraglich. Aber dennoch besteht kein Grund zur Schnappatmung. Niemand wird durch das Gesetz „enteignet“, sondern es werden lediglich künftige Renditeerwartungen von Vermietern temporär ausgebremst.

Zumal es für durch den Deckel tatsächlich in wirtschaftliche Schieflage geratende Vermieter Härtefallklauseln geben wird. Doch es geht um etwas Grundsätzliches: Wenn der viel beschworene „freie Markt“ bei der sozialpolitisch gebotenen Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für alle Schichten der Bevölkerung zu ermöglichen, offensichtlich versagt, dann ist eine Regulierung nahezu zwingend notwendig. Eine Sichtweise, die sich auch das Bundesverfassungsgericht in einem am 20. August veröffentlichten Urteil zur Mietpreisbremse zu eigen gemacht hat.

Kein Allheilmittel ohne Neubau

Befürchtungen, der Mietendeckel würde private Investitionen in den Neubau zum Erliegen bringen, sind – gelinde gesagt – weit hergeholt. Denn der Neubau ist von der Regulierung nicht betroffen. Spekulativen Geschäftsmodellen, die beim Ankauf von Bestandsimmobilien auf aberwitzigen Mietsteigerungsmöglichkeiten und der damit oftmals verbundenen Vertreibung der angestammten Mieter basieren, wird allerdings teilweise die Grundlage entzogen – was durchaus im Sinne des Senats ist.

Denn so wie bisher kann es nicht weitergehen. Börsennotierte Immobilienkonzerne wie die „Deutsche Wohnen“, internationale Immobilienfonds und anonyme Kapitalgesellschaften sind ihren Anlegern verpflichtet – und eben nicht dem Gemeinwohl. Viele Häuser wechselten in Berlin in den vergangenen Jahren mehrere Male den Besitzer, wobei sich der „Wert“ mitunter verdreifachte – mit entsprechenden Folgen für die Bewohner. Ein Gemeinwesen, in dem große Teile der Bevölkerung Angst vor dem Verlust ihrer Wohnung haben, kann nicht funktionieren. Und da der Bund es auf Druck der Immobilienlobby unterlassen hat, wirksame Leitplanken gegen diesen Wildwuchs zu setzen, ist der Vorstoß der Berliner Landesregierung uneingeschränkt zu begrüßen und könnte auch Signalwirkung für andere Bundesländer haben. 

Sorge um das Kiezidyll   

Natürlich ist der auf fünf Jahre befristete Mietendeckel kein Allheilmittel für den aus den Fugen geratenen Wohnungsmarkt. Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) nennt es eine „Atempause“ die dazu genutzt werden müsse, den Neubau vor allem bezahlbarer Mietwohnungen beträchtlich anzukurbeln. Und da hakt es in der Berliner Koalition bislang gewaltig, auch weil vor allem Grüne und Linke stets auf der Matte stehen, wenn sich Bürger aus Sorge um ihre Kiezidylle gegen Wohnungsbauprojekte stellen. 

Man sollte diesen erstmaligen Versuch einer durchgreifenden Mietpreisregulierung auf Landesebene vor allem als Chance begreifen, eine in vielen deutschen Städten schwelende soziale Zeitbombe zu entschärfen. Unaufgeregt, mit Augenmaß und vor allem zukunftsorientiert auf der Suche nach Lösungen für die Wohnungskrise.   

Eckhard Hanseat | Mo, 21. Oktober 2019 - 20:47

Wohltuend unaufgeregter Artikel. Allerdings:

Selbst Genossenschaften können Neubau nur zwischen 10 und 13 € qm leisten. Selbst wenn bis 2024 genügend Wohnraum entsteht, ist das dann ja keine Alternative für die "Billigwohner". Und zudem muss man deshalb davon ausgehen, dass der Mietendeckel mit dann kleinen Inflationsaufschlägen verlängert wird. Da alles kompliziert ist mit Anträgen und Klagemöglichkeiten werden Verwaltung und Justiz wohl schnell Land unter melden müssen. Wird das als Kollateralschaden hingenomme, ist der Rechtsstaat ein Auslaufmodell.

Beate Rother | Di, 22. Oktober 2019 - 17:56

In reply to by Eckhard Hanseat

Größe ist auch einer. 1990 lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Person noch bei 36m2, heute sind es 47m2. Da muss man eine Menge Wohnungen bauen, um dieselbe Zahl Menschen unterzubringen.

Josef Krause | Di, 22. Oktober 2019 - 00:01

Dass dieses Gesetz kaum Einfluss auf die Entscheidung in den Bau von Mietwohnungen zu investieren haben wird, halte ich für unzutreffend. Die Gefahr ist aus meiner Sicht zu gross, per Gesetzesänderung nach wenigen Jahren vom (Bau)herrn zum Knecht der Verwaltung zu mutieren.

Guido Strathmann | Di, 22. Oktober 2019 - 08:03

Ihre Prognose, dass "Die Befürchtungen, der Mietendeckel würde private Investitionen in den Neubau zum Erliegen bringen, sind – gelinde gesagt – weit hergeholt. Denn der Neubau ist von der Regulierung nicht betroffen" teile ich nicht.
Der Appetit kommt mit dem Essen, die Neubauten werden folgen. In meinem privaten Umfeld wurde der geplante Ankauf einer Berliner Neubau Eigentumswohnung als Renditeobjekt nach diesem politischen Übergriff auf Privateigentum sofort abgebrochen.

Hillebrandt Klaus | Di, 22. Oktober 2019 - 08:52

Berlin braucht mehr Wohnungen, weil die Stadt wächst. Also sollten Wohnungen gebaut werden, viele und das zügig. Von großen Unternehmen, Privaten, mit öffentlichen Mitteln und anschließender Mitpreisdeckelung.
Das geplante Gesetz schafft keine Wohnungen, schreckt Investoren eher ab, ist also kontraproduktiv.
Das scheint der Autor nicht zu sehen.

Nicht nur das, denn dann kommt das Finanzamt und macht dem Vermieter einen Strich durch die Rechnung, in dem er nicht alle Kosten und Investitionen von der Steuer absetzen kann, da er nicht die marktübliche Miete verlangt. Für dieses Gebahren interessiert das Finanzamt auch nicht der Mietspiegel, sondern nur das volle Staatssäckel und diktiert dem Vermieter somit eine höhere Miete zu verlangen. Dies berichtete am 22.10.2019 das Magazin „Report Mainz“.
Anscheinend weiß weder die linke noch die rechte Hand der SPD-Politiker was für Gesetze zur Mietendeckelung von ihnen beschlossen werden und das, obwohl die SPD den Finanzminister stellt.

helmut armbruster | Di, 22. Oktober 2019 - 09:18

schaut man sich die Wohneigentumsquote in Europa an, so fällt auf dass D mit 51,4% an zweitletzter Stelle liegt und auch unter dem europ. Durchschnitt (69.3%), siehe:
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigen…
Die meisten europ. Länder haben darauf gesetzt, dass ihre Bürger Wohneigentum erwerben können und haben deshalb unsere Mietpreisprobleme nicht.
In vielen Ländern können Erwerber die Finanzierungskosten für WE jahrelang von der Steuer absetzen. So ist der Erwerb von WE für breite Gesellschaftsschichten erst möglich.
Bei uns hat man dagegen auf Mietwohnungen gesetzt.
Wieder einmal falsch gedacht.

Der „freie Markt" hat in der Wohnungsfrage versagt, das ist so. „Haus“ bedeutet auch Zuflucht, Schutz, Heim, Wohnsitz und ist eine Einfriedung und hat nichts mit „Unterbringung“ oder einer „Ware“ zu tun. Die Vielfalt der Formen die Häuser annehmen können, zeigen auch, in welcher Weise die Bewohner mit ihrem Dasein und dem Ort ihres Lebens ihren Frieden machen können.

Aufgabe von Politik ist daher die Sicherung des Lebens im weitesten Sinn. Die Polis-Organisation galt einmal als höchste Form des menschlichen Zusammenlebens. Alle Formen kapitalistischer Ausbeutung beim Wohnen, die wirtschaftliche Zwecke verfolgen und der Bereicherung dienen (Spekulationen) sind von daher als asozial zu bezeichnen. Menschen müssen in der Polis frei von Herrschaft miteinander leben können.

Sicher spielt bei der Frage, warum gerade in Deutschland die Eigentumsquote so niedrig ist, die Mentalität eine Rolle. Gerade in ländlichen Gegenden ist das Eigenheim nun mal die Immobilie fürs Leben, und dafür spart man, und wenn es nicht reicht, wird daraus eben nix.
Ganz anders die jüngeren Generationen in den angelsächsischen Ländern. Wer es sich leisten kann, kauft früh sein 1-Zimmer-Apartment, das wird irgendwann verkauft und gegen ein größeres eingetauscht, dann kommt (vielleicht) irgendwann das Reihenhaus, und letztlich das mit dem Gärtchen drumherum. Und wer einen besonders hübsch gefüllten Geldbeutel hat, denkt auch noch an das Ferienhäuschen.
Das wird oft langfristig oder auf Pump finanziert - klappt es nicht mit den Finanzen, dann eben "tough luck"!. Kurz, man ist bei der Anschaffung der ersten und eigenen Immobilie weitaus risikofreudiger als man es in Deutschland ist.

Das Krisen radikalisierte Kapital interessiert sich nicht für den Raum indem Menschen leben müssen- indem auch Kunst, Neues, Zukunft entsteht. Wer den Menschen auf Arbeiten und Konsumieren reduziert, bekommt irgendwann die Quittung. Und die Politik ist ja umgeben von Experten, die beraten und raten. Dann muss die Politik urteilen und entscheiden. Gravierende Fehlentscheidungen in den letzten Jahrzehnten bei diesem Thema.

Wir waren in der Sache schon einmal viel weiter. Man denke nur an die Werkbund- und Bauhausbewegungen. Und auch die „Gartenstadtbewegung“ hat hier Lösungen für die Zukunft aufgezeigt. Gegenwärtig kann nur noch die Gemütstreue der Einwohner die Härte dieser Vorgänge auffangen- man muss ja wohnen. Ja, ja und der Flächennutzungsplan, dieses säkularierte "himmlische Jerusalem" der Stadtplaner. Damit ist es vorbei. Und so bleibt die Verkehrssteuerung und die Wohnungsnot Sinnbild deutscher Freiheit in den deutschen Städten.

Ingo Kampf | Di, 22. Oktober 2019 - 16:27

...selbst Mieter oder Vermieter? Ich denke Ersteres.
Wie kann man solchen Mist, wie die Mietpreisbremse nur als Chance begreifen?
Nur in Berlin, wo es eine ganz spezielle Melange zwischen West-Alt-68ern und ehemals privilegierten Ost-SED-Kadern angereichert um Langzeitstudenten und Kiezromantikern gibt, kann so etwas passieren.
Man lebte und lebt in Berlin gern von anderen!

Petra Führmann | Di, 22. Oktober 2019 - 17:10

ich liege mit meiner wohl merkwürdigen Ansicht voll daneben, aber ich würde es bevorzugen, nicht immer mehr Leute, sondern, ganz im Gegenteil, weniger in der Stadt zu haben. Das würde funktionieren, indem nicht immer mehr gebaut wird. Wo keine Wohnungen, da kein weiterer Zuzug. Das sind alles künstliche geschaffene Leiden, einmal durch den millionenfachen Zuzug, und dann durch die Mode, unbedingt in der Stadt, möglichst noch Berlin, wohnen zu müssen, weil alles andere uncool ist. Nicht zuletzt stehen aber auch die in der Verantwortung, die fast alle bezahlbaren Wohnungen seinerzeit verkauft/privatisiert haben, und die Besitzer, die eben diesen Hype schamlos ausnutzen mit ihren "Modernisierungen", Gentrifizierungen und dem Ausverkauf an Immobilienhaie. Vielleicht hätte man da mal ansetzen müssen.

Klaus Peitzmeier | Di, 22. Oktober 2019 - 18:53

Um Wohnungen zu schaffen braucht man Geld. Wer Geld hat, investiert wo es die größte Rendite gibt. Aktien, Gold, Immobilien. Wenn in Immobilien, dann in den Städten Europas, die die größte Rendite versprechen. Das ist sicherlich nicht das gedeckelte Berlin.
Also muß das Land Berlin investieren. Ist aber ziemlich pleite.
Sollte dennoch Geld aufgetrieben werden, müssen neue Wohngebiete erschlossen, oder alte Stadteile abgerissen oder renoviert werden.
Das ist mit GRÜNEN u LINKEN aber schwer möglich, weil die AKTIVISTEN alles blockieren.
Wer ROT/ROT/GRÜN aktiv wählt, muß auch die Folgen tragen. Das ist eigentlich gelebte Demokratie u ziemlich gerecht.

Wolfgang Tröbner | Mi, 23. Oktober 2019 - 11:48

Und wieso müssen private Vermieter den Kopf hinhalten und dafür zahlen, wenn die Fehler der Politik ausgebügelt werden müssen? Dass es gerade bei Mieten zu derartig gravierenden Problemen kommt, ist ja wohl zu allererst auf die vollkommen falsche Geld-Politik in der Euro-Zone zurückzuführen. Oder hat sich Merkel schon mal zur EZB und deren Entscheidungen, die ja zur de facto-Enteignung deutscher Sparer geführt haben, geäußert?